La inversión logística en Zaragoza podría superar los 150 millones de euros en 2021

Imagen de archivo de Plaza

La inversión logística en Zaragoza podría superar los 150 millones de euros en 2021, y es que el atractivo de este sector en la capital aragonesa está consolidado como uno de los mercados clave a nivel nacional. Los datos del primer trimestre del año evidencian cifras históricas de contratación logística con 18.000 metros cuadrados, lo que supone un importante ascenso respecto a los 4.000 metros cuadrados del mismo periodo del año anterior. Entre las principales operaciones llevadas a cabo en lo que va de año, destaca el arrendamiento por parte de Decoexsa de una nave de 5.000 metros cuadrados en Plaza y el alquiler de Tamdis de una nave de 1.300 metros cuadrados también en este polígono, según el informe anual de CBRE “Mercado Industrial y Logístico de Zaragoza” presentado este miércoles.

“Este 2021 se han cerrado un par de operaciones que doblan el volumen del año anterior”, ha apuntado el director de CBRE Zaragoza, Miguel Ángel Gómez Rando. Ha detallado que con una operación de “alrededor de 60 millones de euros” que se cerrará el próximo mes de mayo “llegaríamos ya a los 100 millones de euros de inversión en producto logístico ya en el primer semestre”; aunque no ha ofrecido más información aparte de que este tipo de inversiones o transacciones “se llevan a cabo en Plaza”.

Respecto al producto logístico, Gómez Rando ha manifestado que “Zaragoza es un mercado limitado, donde el producto logístico de calidad no es tan abundante como en mercados como Madrid o Barcelona”. La importancia de las operaciones “off market” destaca “ante la ausencia de producto de calidad y la fuerte presión inversora por parte de fondos de inversión con presencia local, donde el incremento de rentas se está realizando de forma sostenida” ha destacado el director de CBRE Zaragoza.

Según el informe, las rentas se mantuvieron estables en 2020, si bien se ajustaron ligeramente durante los meses de marzo y abril. Desde el Departamento Industrial de CBRE Zaragoza, Joaquín Chéliz ha comentado que “los operadores que optaron por contratar sus espacios durante los meses de confinamiento y cierre de las actividades no esenciales obtuvieron únicamente reducciones de las rentas de alrededor del 10%”.

Por el lado de la demanda, los datos de CBRE muestran una caída del 15%, debido principalmente a los ligeros descensos producidos en el primer y tercer trimestre. No obstante, Chéliz matiza que “se trata de una demanda considerable teniendo en cuenta, además, que venimos de tres años anteriores con datos extraordinarios”. La superficie más demandada en 2020 fue de entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados, con un 48% de la demanda.

Los datos del primer trimestre de 2021 muestran que el 37% de la demanda se corresponde con una superficie inferior a 1.000 metros cuadrados y un 34% con entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados, “unos datos muy buenos”, ha señalado el director de CBRE Zaragoza, quien ha resaltado que “febrero ha sido el mejor febrero de la historia y el segundo mejor mes de toda la serie histórica”.

Entre los ejes más importantes destaca el de la autovía A2 Madrid-Barcelona, donde se encuentran los polígonos de Plaza y Centrovía, y “que agrupa un 65% de la demanda” ha apuntado Gómez Rando. Otro eje con gran interés es el de la A- 68 Logroño que está creciendo por dos factores, “el primero es la llegada de nuevos modelos a la factoría de PSA y el segundo se corresponde con el interés que hay en la Torre Outlet”.

Nuevos proyectos

De acuerdo con el estudio de CBRE, el suelo sigue siendo un producto estrella, destacando las compras realizadas en Plaza, alguna de ellas a precios prácticamente pre-pandemia. “Las compras han tenido diferentes motivaciones, tanto para posicionarse de cara a nuevos proyectos a riesgo o realizar “llaves en mano” como para autopromoción”, ha explicado Chéliz.

En este sentido, en 2020 se han planteado e incluso ejecutado nuevos proyectos logísticos de relevancia, todos ellos ubicados en Plaza (A-2 Madrid), por parte de promotores tanto locales como nacionales e internacionales. Desde CBRE ha señalado que la competitividad vía precio del suelo de otras ubicaciones está impulsando que se estudien proyectos, sobre todo “llaves en mano”, en localizaciones distintas a Plaza en las que poder competir vía renta, uno de los principales aspectos tomados en consideración en momentos de incertidumbre.

Según CBRE, la rentabilidad prime referente a producto logístico se encuentra por debajo del 5,75%, un dato muy inferior al registrado hace cuatro o cinco años, cuando se situaba en el 7,50-8,00%. Además, el valor de las naves también se encuentran en zonas históricas, rozando en alguna operación los 1.000 euros por metro cuadrado (incremento del 93% desde 2014).

Por el lado de la inversión, en 2020 se llevaron a cabo operaciones por valor superior a 20 millones de euros, frente a los 18 millones alcanzados en 2019. En lo que llevamos de 2021, el volumen se ha duplicado hasta los 40 millones de euros. Según CBRE, cerca del 75% del volumen de inversión realizado en los últimos años se ha localizado en Plaza, “polígono de referencia para todos los inversores institucionales, donde se encuentran las naves de mayor volumen y calidad, y un buen mix de ocupantes logísticos”, ha comentado Joaquín Chéliz.

“El descenso en el volumen de inversión se debe en gran medida al cierre producido durante los meses de confinamiento, unido al aplazamiento en la toma de decisiones por parte de los fondos institucionales y al incremento en los requisitos de financiación”, ha destacado Gómez Rando, quien ha añadido que “las perspectivas para 2021 son muy positivas, ya que en este primer semestre de 2021 se cerrarán numerosos proyectos aplazados, pudiendo llegar a una cifra final de inversión superior a los 150 millones de euros”. Entre las operaciones destacadas del primer trimestre se encuentra la compra por parte de Kefren Capital Real Estate y Tristan Capital de una nave de 65.000 metros cuadrados en el polígono Malpica.

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