Luis Ferruz / Catedrático de Economía Financiera y Contabilidad, miembro de la Comisión GIRA, Gestión Integral de Residuos de Aragón, de la DGA.

El mercado inmobiliario en España- I

Luis Ferruz

La crisis sanitaria por la Covid-19 ha desencadenado una crisis económica, financiera y social de gran magnitud, con una tremenda recesión tal y como avalan diferentes análisis y estudios, destacando los del Banco de España a nivel general y en particular para el sector inmobiliario los del Ministerio, AHE y ADICAE.

El mercado inmobiliario de compra y alquiler en España presenta cierta convergencia con el mercado Europeo en lo que se refiere a propensión a compra o alquiler. En general se tiende más hacia la compra en España, pero está claro un proceso de acercamiento de posiciones y porcentajes.

Como consecuencia de la crisis sanitaria y su correlación con la económica, se han trasvasado los efectos perversos al mercado inmobiliario y se detecta una notable pérdida de actividad por lo referido a compras de viviendas y por lo tanto a concesión de hipotecas, habiéndose encarecido los requisitos para estas últimas como consecuencia de la nueva regulación hipotecaria de 2019.

Dentro del mercado inmobiliario, si distinguimos entre compra y alquiler, los precios a nivel de tendencia general siguen subiendo imparablemente, más en el alquiler que en la compra por las repercusiones de la situación económica, financiera y social, especialmente para la juventud y las rentas bajas. Resulta paradójico que a nivel de transacciones haya una contracción importante en el mercado de compra, pero no se refleje en bajada de precios; la presión de compra sobre el mercado del alquiler sí se traduce en importantes subidas, quizá más que proporcionales a lo que sería lógico según la presión de demanda. No obstante, en la tendencia general los últimos datos de coyuntura de julio 2020 primer mes íntegro sin confinamiento después de la primera ola de la pandemia de la Covid-19, y meses siguientes, indican una bajada de precios, según datos de Notarios y Europa Press.

La precariedad en el empleo y las bajas rentas afectan especialmente a la juventud. Son factores desincentivadores en la banca para la concesión de financiación hipotecaria y préstamos en general, algo que ha agravado la actual legislación hipotecaria de 2019 ya que se obliga a la banca a ser más rigurosa en la posible morosidad, algo que se va a ir acentuando en los próximos meses.

El banco, la entidad financiera prestamista por la compra de una vivienda, debería asesorar con punto de vista cliente buscando lo mejor para el consumidor. Como esto podría no ser así porque el banco es juez y parte, lo mejor es que para una decisión tan importante como la compra de una vivienda y la decisión de endeudarse a tipo fijo o variable el consumidor visite varias bancos, bien presencialmente, bien on-line, completando siempre en la fase última de decisión la información on-line con la visita presencial para completar detalles y aclarar dudas, incluso mejorar condiciones, como suele ser también habitual en otras actividades como por ejemplo los concesionarios de automóviles.

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