La venta de viviendas en 2020 cae un 32% en Zaragoza

Los precios de vivienda usada experimentan descenso del 2,18% tras cinco años de subidas

Durante el presente año, la venta de viviendas en Zaragoza ha caído un 32% respecto al mismo periodo de 2019, según datos ofrecidos por Tecnocasa en su informe sobre el mercado de la vivienda en la ciudad. La pandemia y la crisis económica que ha provocado es la causa que justifica este descenso, que en el conjunto de España se coloca en el 34%. El precio de venta de vivienda usada se ha reducido un 2,18% el primer semestre de este año respecto al pasado, mientras que el del alquiler ha repuntado levemente (1,5%).

“El mercado ha sufrido mucho pero se siguen realizando compraventas”, ha manifestado el director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero, a diferencia de lo que sucedía en la crisis previa, especialmente en los años 2011 y 2012. A principios de ese año, el precio del metro cuadrado estaba en unos niveles similares a los actuales: 1.319 euros. La reducción del precio de venta rompe con cinco años consecutivos de incremento.

Según el estudio, la mayoría de viviendas que se venden en Zaragoza (un 48%) tienen una superficie entre 60 y 80 metros cuadrados y un precio entre 75.000 y 150.000 euros, un porcentaje que se ha incrementado respecto al año pasado. Casi el 65% de los compradores buscan casas con ascensor y más de la mitad (56%) las buscan con tres dormitorios, mientras que un tercio las busca con dos.

Como novedad, Tecnocasa ha observado un pequeño cambio en la demanda de los compradores, ya que ha repuntado considerablemente el número de personas que buscan una vivienda con terraza o balcón, fruto de los meses de confinamiento sufridos con anterioridad. “El comprador se está inclinando por el mismo tipo de vivienda que otros años, pero las viviendas que carecen de balcón tienen un hándicap”, ha completado Cubero.

En cuanto al perfil del comprador, predominan aquellos que adquieren el inmueble como primera vivienda, con intención de residir en ella. De ellos, aproximadamente un 10% ha vendido su propiedad anterior para acceder a la nueva y la mayoría la compran con sus ahorros, aunque en el 82% de los casos solicitan una hipoteca. De este porcentaje, un 10% solicitan la hipoteca por el 100% del valor de la vivienda y un 72% por valor de, mínimo, el 80% del inmueble. El 90% de los compradores se decanta por hipotecas a tipo fijo.

La mayoría de las personas que adquieren una vivienda en la ciudad tiene entre 25 y 44 años, son de nacionalidad española y estudios universitarios. Un 90% de ellos tienen contrato indefinido. También hay quien compra el inmueble a modo de inversión, que representan un 27,5% del total. Este porcentaje ha disminuido respecto al último año pero se mantiene por encima de la media nacional (25%). Normalmente, los inversores residen en el mismo barrio donde adquieren la vivienda.

Oferta

Según refleja el estudio de Tecnocasa, la rebaja del precio de venta respecto al de salida es del 5,6%, lo que se conoce como “precio de negociación”. “Intentamos que el precio sea lo más ajustado posible a la realidad y entendemos que un 5% es un buen ratio”, ha destacado Cubero, recordando que en los años 2012 y 2013 ese porcentaje rozaba el 13%.

“También dependerá del tipo de inmueble o del acierto que tengamos a la hora de ponerlo en el mercado: en una de cada cuatro viviendas que vende Tecnocasa no hay que variar el precio”, ha justificado, resaltando que hay un 13% de viviendas en los que hay que negociar el precio un 12% aproximadamente, una situación “poco deseable” ya que “dificulta mucho la venta”.

Por otra parte, Tecnocasa ha detectado que existe una sobrevaloración del 18% en el precio de las viviendas (es decir, la diferencia existente entre la valoración de los futuros compradores y lo que piden los propietarios de los inmuebles), un porcentaje “muy elevado”, según Cubero. Respecto al alquiler, el precio por metro cuadrado ha aumentado ligeramente, de los 8,4 euros a los 8,6. En términos generales, un 68% de los alquileres están entre los 400 y los 600 euros.

Comprar para alquilar

Cubero también ha destacado la “buena rentabilidad bruta del alquiler en la ciudad de Zaragoza”. Con un inmueble en alquiler en Zaragoza se puede obtener una “rentabilidad bruta anual superior al 7,69%”. El tiempo necesario para recuperar la inversión en el inmueble, es decir, el número de años necesarios para recuperar el precio de compra de la vivienda con el importe anual obtenido del alquiler se sitúa en 13 años (156 meses).

Así, una persona que cuente con algunos ahorros puede obtener una cuota hipotecaria inferior a un alquiler. A modo de ejemplo, por un inmueble de 89.000 euros, con una hipoteca de 71.200 euros, a un interés anual del 2,5% y con un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de 319 euros, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 570 euros, con una diferencia de 251 euros al mes.

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