Luis Fabra: “Lo óptimo para el mercado es que el precio de la vivienda esté acorde con los salarios”

Luis Fabra es el director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario de Aragón

Este mes de febrero se ha presentado el Informe del Mercado Inmobiliario de Aragón en el cuarto trimestre de 2019. Los datos han sido sorprendentes, ya que se muestra un incremento en la compraventa de vivienda, convirtiendo a Aragón en una de las seis únicas comunidades en la que este sector crece.

Luis Fabra es el director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario de Aragón y ha sido el encargado de analizar y presentar los datos del último trimestre de 2019, donde la cifra más impactante ha sido el incremento de casi el 42% en la compra de obra nueva.

Pregunta.- Hace poco se presentó el Informe del Mercado Inmobiliario de Aragón del cuarto trimestre de 2019, ¿cómo ha ido el mercado de la vivienda en ese trimestre?
Respuesta.- En el cuarto trimestre, las compraventas de vivienda en Aragón fueron superiores al tercer trimestre, es decir, no solo no descendimos sino que se creció y en términos interanuales lo que viene ocurriendo es que hemos dejado de crecer pero desde los máximos de 13.400 compraventas de los últimos ocho o diez años, que tuvimos en 2018, ahora estamos en 13.100, es decir, estamos en unos niveles destacados, teniendo en cuenta de que los niveles de suelo de compraventas de viviendas en 2013 fue de poco más de 7.000. Lo que ha ocurrido es que el mercado ha dejado de crecer pero está mostrando una cierta estabilidad y con cifras muy destacadas.

P.- La compra de vivienda nueva se ha incrementado notablemente en el cuarto trimestre de 2019. ¿Cuál podría ser el principal motivo de ese importante aumento?
R.- Hemos tenido el principal componente de crecimiento, más de un 40% de incremento de compraventas de vivienda nueva del cuarto frente al tercer trimestre. Las compraventas son el resultado final de un proceso más o menos largo en vivienda nueva que se inició tres años atrás. Es decir, en los últimos años hemos visto como han ido apareciendo de nuevo grúas y promociones de obra nueva que poco a poco se han ido materializando.

En el cuarto trimestre de 2019, la compraventa de vivienda nueva se incrementó cerca del 42%

Si analizamos los datos, la obra nueva muestra un comportamiento muy positivo. Después de la crisis, donde el sector del almacén se derrumbó, quedaron muy pocas promotoras que han resurgido con el nuevo ciclo inmobiliario. Se está registrando un incremento del volumen de compraventas de obra nueva mucho más elevado que en el pasado pero muy acorde con lo que demanda el mercado. Es una obra nueva muy diferente, la innovación está incorporándose con fortaleza al mercado inmobiliario. Se trabaja mucho más la eficiencia energética, los costes de mantenimiento de esas viviendas y el confort. Se tiene más cariño hacia el comprador.

P.- En el informe sobre el cuarto trimestre en Aragón se ve cómo el importe medio por vivienda en Aragón no dista mucho entre unas comunidades y otras, llegando Teruel a ser la más cara. ¿Cómo se puede explicar esta poca diferencia de precios entre Zaragoza, que es el motor de Aragón, y las provincias más alejadas de la capital aragonesa?
R.- Es un dato que hemos incorporado hace dos o tres trimestres y efectivamente salía ganadora Teruel, con un importe medio de 145.000 euros por vivienda y en la ciudad de Zaragoza teníamos 143.000. A veces, nos llama la atención el hecho de que creemos que Zaragoza es el motor, es el 52% de las compraventas de Aragón son solo en Zaragoza y el 51% de la población está en un único municipio que es Zaragoza. Esto no supone que los precios por metro cuadrado sean los más elevados ni que el precio por vivienda sea el más elevado. Por ejemplo, el metro cuadrado más caro de Aragón está en Formigal o en Sallent como municipio; y el precio por vivienda ha sido superior en el cuarto trimestre en Teruel que en la ciudad de Zaragoza. En la capital aragonesa lo que ocurre es que hay una amplia oferta, hay todo tipo de tipologías, hay viviendas de 60.000 euros, de 250.000 euros y al final los resultados medios son lo que son. En el caso de la ciudad de Teruel hay una alta presión de la demanda como ocurre en la ciudad de Huesca, hay una escasez de oferta en muchos casos.

Este mes de febrero, Luis Fabra presentó el Informe sobre el Mercado Inmobiliario de Aragón en el cuarto trimestre de 2019

P.- ¿Cuándo se puede considerar que un piso en Aragón empieza a ser caro?
R.- Lo óptimo para un mercado es que en compraventa subamos cuánto más mejor pero en precios que el ritmo de crecimiento esté lo más próximo posible a los salarios. Si el precio por metro cuadrado está subiendo un 4% y los salarios están subiendo 2,7% pues hay una diferencia pero más o menos mantenemos un nivel de posibilidades de demanda importantes porque los salarios están acorde con el comportamiento del precio de los pisos. Pero si la vivienda sube un 10% y los salarios un 1%, estaríamos generando un efecto expulsión, es decir, personas que querían aproximarse al mercado no pueden hacerlo y ha dado lugar a que se incremente el precio de la vivienda de alquiler.

Yo creo que el precio de la vivienda se va a moderar, vamos a seguir creciendo en precios por metro cuadrado pero a un nivel de crecimiento muy próximo al ritmo de los salarios. Por tanto, en precios lo que percibo es una posible estabilidad o consolidación, no creo que se produzcan movimientos muy bruscos. Lo fundamental que debe tener en cuenta el ciudadano a la hora de comprar una vivienda son sus necesidades.

P.- En lo referente al alquiler, ¿cómo ha ido el mercado inmobiliario en este aspecto? ¿Hay mucha diferencia con respecto a la compraventa?
R.- Lo que hemos constatado es que el crecimiento del precio del alquiler es un hecho, ha habido una intensidad en el ritmo del crecimiento del coste por encima del precio de compraventa. Por otro lado, también se constata un déficit de oferta, es decir, no hay un volumen de pisos con una calidad media adecuada acorde con lo que el mercado solicita. Un déficit de oferta ha generado un alza del precio. Nos vemos avocados a tener que pagar un precio medio superior a la calidad media de la vivienda que nos ofrecen para alquilar y eso es un problema. Lo que hay que hacer es incrementar la oferta. Somos el país de la OCDE con mayor número de viviendas por familia, el mayor número de viviendas por habitante, es decir, las viviendas ya están. Lo que hay que hacer es que esos propietarios las saquen al mercado. Yo creo que sería preferible el fijar incentivos, el dar seguridad jurídica a los propietarios. Es decir, que no sea una aventura el alquilar una vivienda.

Para Luis Fabra, lo óptimo para el mercado inmobiliario es que el precio de la vivienda esté acorde con los salarios

Hay que diferenciar tres tipos de mercado fundamentalmente: aquel que tiene que cubrir a aquellas personas que no pueden pagar nada; aquellas personas que pueden pagar algo pero no lo que está demandando el mercado; y luego, la gran mayoría, que son aquellos que sí que pueden pagar un alquiler.

P.- ¿Cuáles son las previsiones del mercado inmobiliario aragonés para este año 2020?
R.- Yo creo que en 2020 vamos a seguir una línea parecida en 2019, en el sentido de que no vamos a crecer. Creo que incluso es sano, hemos tenido cinco años, de 2014 al 2019, con crecimientos entre el 10 y el 20% año tras año. Si mantenemos niveles entorno a 13.000 compraventas anuales será un buen año. ¿Qué descendemos a las 12.000? Pues será un año en el que habremos descendido respecto a 2019 pero dentro de la normalidad, que calificaba entre 9 y 10 compraventas por cada 1.000 habitante.

No debemos olvidar lo que ha ocurrido, hemos tenido la mayor montaña rusa en el mercado inmobiliario. Tuvimos niveles de 26.000 compraventas en 2006 y de 7.300 compraventas en 2013. Estamos en el 50% del máximo y en el 50% encima del mínimo, es decir, en la cierta normalidad.

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