El mercado inmobiliario aragonés, una aproximación a la normalidad

En los últimos doce meses, Aragón ha terminado registrando casi 13.400 compraventas

El rumor de una inminente desaceleración económica mundial no ha dejado de resonar con alta frecuencia en los últimos meses. Hay quien confirma los coletazos devenidos de avatares geopolíticos internacionales, asegurando que su estela se cuela irremediable en las economías nacionales, llegando incuso a trastocar estadísticas de carácter local en múltiples sectores. Sin embargo, parece que no es –al menos por ahora- el caso del mercado inmobiliario aragonés.

El portal MIAragón augura saludables vibraciones para la actividad del inmueble en la Comunidad. Lo hace después de analizar, entre otras variables, la dirección que ha llevado durante el segundo trimestre del año el flujo de la compraventa de vivienda. En los últimos doce meses, Aragón ha terminado registrando casi 13.400 compraventas.

En términos intertrimestales los datos han caído levemente (un 1,33%), pero la cifra anualizada supone un incremento del 2,65%. Una tendencia “alcista” que parece seguirá operando a lo largo de 2020 en prácticamente todo el territorio aragonés. Hasta septiembre, de hecho, así se ha reflejado en Huesca y Teruel, que desprenden niveles interanuales positivos, con porcentajes del 17,23 y el 7,55 respectivamente. El municipio de Zaragoza ha hecho frente a un ligero frenazo en variación interanual –con un pico en negativo del 2,89%-. Aun así, la capital aragonesa continúa liderando las cifras, suponiendo más del 50% de todas las compraventas de viviendas registradas en Aragón.

Un entorno inmobiliarmente saludable 

Esta aparente propensión de consistencia no hace sino traslucir que el mercado inmobiliario aragonés se desenvuelve a ritmo “sano y moderado”. Esto es, que tras una década arrastrando picos estadísticos de insostenibilidad, poco a poco se aproxima a índices adscritos a la “normalidad”. Así lo asegura tanto el director del propio estudio, Luis Fabra como el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón, Fernando Baena.

El 36,83% de las hipotecas han sido contratadas a tipo fijo

Ambos coinciden que el “optimismo” es palpable, ya que, según apunta este último, la Comunidad se ha fijado en una posición intermedia, entre lo considerado como “cifras de locura” tanto a la alta como a la baja. Esta afirmación la argumenta con más cifras, ya que durante el ciclo 2000-2007 “el mercado se disparó hasta las 20.000 viviendas” mientras que durante la crisis, entre 2008-2014, “descendieron a las 10.000”, explica. Ahora, lo niveles se mantienen saludablemente en las 13.000 compraventas. Una demanda que contemplan “sostenida”, ya que el mercado ni tiende a crecer, ni a decrecer.

Bonanza provincial en precios, ventas y accesibilidad

Los expertos de MIAragon validan asimismo que otra de las variables de estabilización del mercado es el curso evolutivo de los precios. Al igual que lo hace la inercia de la compraventa de vivienda, ya sea nueva o usada, para los analistas se mantienen “razonables”. Teniendo de base los históricos, estos sí presenten incremento. Sin embargo, tal y como conforma Baena, en Aragón “el tope máximo” está fijado en los 300.000 euros. Un techo de coste que en el ámbito del alquiler se sitúa entre los 600 y los 800 euros. Subidas que, según argumenta, “poco tienen que ver” con las grandes capitales “como Madrid o Barcelona”.

En ese sentido, Luis Fabra razona que, en gran medida, una de la causas del engrosamiento del precio de las viviendas –sobre todo las de obra nueva- es la “innovación” que se deriva del empleo de mejores materiales y de un acondicionamiento más estricto de cara a los cánones medioambientales. Así, la variación interanual en Aragón en la modalidad de vivienda nueva ha repuntado durante el segundo trimestre de 2019 en un 8,72%, fijándose el precio por metro cuadrado en los 1.646 euros. En el caso de vivienda usada, el precio se reduce hasta los 1.209 euros, lo que supone un aumento del 2,15% con respecto al segundo trimestre del año pasado.

El precio medio en vivienda asciende hasta los 1.551 euros por metro cuadrado en Zaragoza

Por municipios, el precio medio en vivienda asciende hasta los 1.551 euros por metro cuadrado en Zaragoza, por lo que en este periodo de tiempo ha presentado un incremento del 4,53%, un 2,02% si se compara con el primer trimestre del año. En Huesca, el metro cuadrado se ha posicionado en los 1.203 euros, un 2,72% más que el trimestre anterior y un 13,53% más que hace un año. En cuanto a Teruel, el precio ha repuntado hasta los 1.322 euros por metro cuadrado, implicando un destacable aumento con respecto al trimestre anterior, un 9,87%, y un 13,67% en comparación con el segundo trimestre de 2018.

Mejoras en la accesibilidad o capacidad hipotecaria

En su estudio, MIAragon arguye que las tendencias anualizadas e intertrimestales reflejan que los aragoneses han mejorado su capacidad para, por ejemplo, hacer frente al pago de la hipoteca. Según los datos, las cuotas mensuales actuales rondan los 460 euros, por lo que un aragonés destina algo más del 25% del salario a cumplir con el contrato hipotecario. La accesibilidad aragonesa se sitúa de este modo en una posición más deseable que la referente a la media nacional (casi supera los 590 euros al mes). Para los portavoces del estudio estas cifras no son sino una demostración de la buena interconexión de sintonías que presentan todos los actores del mercado inmobiliario.

Además, interviene como factor favorable el contexto actual en el que convive el mercado hipotecario con los tipos de interés. Para el director del estudio, la situación podría entenderse como “positiva”, ya que se asiste a un escenario de tipos bajos. Algo que asimismo se consideraría beneficioso, porque a los bancos “les interesa dar una hipoteca”. Aragón ha registrado en un año un total de 13.188 hipotecas, más de 9.080 sobre viviendas. De ellas, el 36,83% han sido contratadas a tipo fijo y el 63% a variable, con un periodo medio de vencimiento de 22,58 años.

En esa línea, los datos reflejan que la evolución en la accesibilidad de la gente va poco a poco remontando, ya que dos de cada tres compraventas de las registradas han sido efectuadas con financiación hipotecaria. Para Fabra es una cuestión a interiorizar, pues de ello se desprende por tanto que una de cada tres compras se haya hecho “con recursos económicos propios”. Este contexto plantea otra variable: el nivel de endeudamiento medio del aragonés. Los gráficos del estudio lo sitúan en 1.037 euros por metro cuadrado, un 3,80% más que en el mismo periodo del año precedente. A pesar de ello, el endeudamiento en vivienda no sobrepasa los 100.000 euros (unos 97.875 por vivienda). Una cantidad relativamente menor que en el resto de España.

El declive del local comercial

Por otro lado, la compra de vivienda por extranjeros ha aumentado en Aragón un 6,15% más que en 2018, por lo que la Comunidad se sitúa en el séptimo puesto del ranking nacional. Son la rumana, la marroquí y la china las nacionalidades que encabezan las compraventas extranjeras, representando un 38,56%, un 11,80% y un 8,27% respectivamente. Sin embargo, el sector del local comercial es el único que no se ha recuperado desde 2014. Para Fabra, la pérdida de la relevancia del “factor localización” podría estar afectando a la compraventa de locales, ya que cada vez es menor la presencia física del sector mercantil (lo online gana terreno). El lado “positivo” es que los precios están en caída libre. Una circunstancia que puede ser aprovechable para quien esté interesado en apostar por la mejor época de compra “en 20 años”.

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